〈このケースでの相続財産の概要〉 1. 相続対策をしなかった場合の相続税 いずれ1人息子へ引き継がせると想定すると、1億8500万円から基礎 控除額を差し引いた額が相続税計算の対象になります。基礎控除額は 今回の場合は、 「借家権割合」と「賃貸割合」の評価減をして計算します。 固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合 で求め ます。2 億円のマンションですが、固定資産税評価額は 7 割前後と見込 むと、1 億 4000 万円。相続の際の建物のおおよその評価額は以下に。 相続税計算の対象は 相続資産の評価額を計算し、借金を差し引いて相続財産を求めると これに税率を乗じて控除額を差し引くと相続税が算出できます。 相続財産が控除額より小さくなり、相続税額は出ません。 このケースの相続税額はなしで、税金が 4000 万円以上お得です。 3000万円 + 600万円 ×法定相続人（息子1人）= 3600万円 1億4000万円 ー 1億4000万円 ×30％ ×75％ ≒ 1億850万円 1億8500万円 ー 3600万円 （基礎控除額）= 1億4900万円 4600万円（土地）+ 1億850万円（建物）+ 3000万円（預金）= 1億8450万円 1億8450万円 ー 1億5000万円 （借金残高）= 3450万円 1億4900万円 × 40%（税率） ー1700万円（控除額）= 4260万円（相続税額） 3450万円 （相続財産） ＜ 3600万円（基礎控除額） 4260万円（対策前の税）ー 0万円（対策後の税）= 節税額4260万円 〈相続対策による課税価格の計算〉 〈相続対策による新築マンションの評価〉 子供側の借金による事業では不可 2. 相続対策をした場合の相続税 ー 賃貸マンションを建てるプラン 古家を壊して 2 億円で 4 階建てのマンションを建てるとします。床面積 は全階 100㎡と仮定します。１階から 3 階は貸家、4 階を自宅にして息子 に住んでもらいます。手持ちから 5000 万円出し、銀行から 1 億 5000 万 円借りて建設費にあてます。 貸家を建てる場合、大幅な評価減を受けられる小規模宅地の特例（次 項参照）が受けられます。自宅の使用部分と貸付部分を床面積で按分し、 評価します。この事例では土地の課税価格は約4600万円に下がります。 〈上記の相続対策による土地 330㎡の評価〉 土地330㎡で評価額約1億円（1㎡＝30.3万円、路線価図より算定）古 家500万円（固定資産税評価額）と預金8000万円、合計1億8500万円 一人住まいの母親と3兄弟の子の間での相続対策の相談事例です。 3兄弟 「昨年母の了承を得て家を取り壊し、兄弟で借金して3人名義の アパートを建てたんです。今春から母は高齢で介護施設に移ったの で、その部屋も貸しています。相続税対策になっているでしょうか」 税理士 「うーむ。対策にはなりませんね。アパートも相続財産にならず、 相続する側の人の借金では差し引くことはできません。小規模宅地の 特例条件の一つに、『相続をさせる人かその人と生計が同じ親族が、 事業か不動産の賃貸として利用』という要件があるからです」 3兄弟 「そ、そんな。なんとかなりませんか」 税理士 「節税効果に差はありますが、お母さんにアパートを売って、お 母さんのアパートとするか、お母さんと生計を同じにするかですね」 税務のプロが語る 「知っ得話」 第1章 古くて小さい我が家にも相続税が！ 1 相続大増税の現実編 〈ケース〉 都内西日暮里駅近くにある 330㎡の土地と、そこに建つ 父の代からの古家に独り住まいするＡさん。財産を 1 人息子に遺し たいといいます。 1 こ れ 知 っ て い ま す か ？ 相 続 税 の 新 事 実